L’immobilier est désormais à portée de main grâce aux SCPI, les sociétés civiles de placement immobilier. Celles-ci sont en effet des parts de sociétés accessibles à partir de 180 euros la part. Le coût moyen de l'acquisition par rapport au nombre minimal de parts à souscrire est évalué à 1000 euros en moyenne. Cependant, amoindrir ce coût est possible en adoptant certaines stratégies, ce que nous allons aborder dans cet article.
Souscrire à des parts démembrées
Le démembrement est un montage juridique qui dissocie les deux droits constituant la pleine propriété : l’usufruit et la nue-propriété.
L'usufruit est le droit de jouir du bien et de percevoir les revenus qu'il génère – dans ce contexte, il s’agit de la jouissance immédiate des dividendes de la SCPI.
La nue-propriété est la propriété effective du bien, mais qui ne donne pas droit aux dividendes pendant la durée du démembrement. Une fois le montage expiré, l’usufruit rejoint la nue propriété pour reconstituer la pleine propriété.
Par conséquent, du fait que l’investisseur ne profite pas pleinement des droits issus de son investissement, une décote s’applique sur les parts. Le prix est ainsi inférieur à celui d'une part entière et le calcul de la décote tient compte de la durée du démembrement. Exemple : pour un montage de 5 ans, la décote est de 15% à 25%. Pour 10 ans, celle-ci est de 25% à 35%. Pour 15 ans, elle est ramenée entre 35% et 45% et peut atteindre jusqu’à plus de 55% pour une durée de démembrement de 20 ans.
Les possibilités issues de cet amoindrissement du prix de la part : soit vous profitez pleinement de ce faible coût d’acquisition, soit vous augmentez le nombre de parts que vous souscrivez afin d’encaisser davantage de dividendes.
Repérer les SCPI à 0% de frais de souscription
Depuis 2019, l'apparition de SCPI à 0% de frais de souscription a bousculé le marché de l'investissement immobilier. Cette innovation attire de nombreux investisseurs séduits par l'idée d'acquérir des parts de SCPI sans frais d'entrée. Rappelons que ces frais oscillent généralement entre 8% et 10% du prix de la part. Ces SCPI sont souvent proposées par des sociétés de gestion innovantes qui souhaitent se démarquer sur un marché concurrentiel.
La vigilance est cependant de mise, car les frais de gestion pourraient absorber cette absence de frais de souscription. Un comparatif minutieux s’impose alors afin de pister les SCPI à frais réduits avant de rejoindre votre panier de présélection.
Par ailleurs, les SCPI organisent des offres promotionnelles permettant de bénéficier de frais d'entrée réduits, voire de frais supprimés. Ces offres sont souvent disponibles pendant des périodes spécifiques : important de se tenir informé des actualités des SCPI qui vous intéressent pour ne pas manquer ces opportunités.
Investir par le biais d’une assurance-vie ou d’un PER
Ces deux plans d’épargne constituent leurs supports financiers au moyen d’unités de compte immobilières dont les SCPI font partie. Afin de stimuler la souscription à ces supports, les sociétés de gestion accordent une décote comprise entre 2% et 5% du prix initial. De même, elles abaissent le minimum de souscription.
Rappelons en effet ce qui suit :
- lors d’un investissement en direct auprès de la société de gestion, un nombre minimal de parts est requis. Exemple : 10 parts minimum. Ainsi, si le prix unitaire est de 200 euros, le montant total investi est de 1000 euros
- une fois la SCPI souscrite en tant qu’UC immobilière, avec la décote de 5% et en reprenant le même exemple ci-dessus, le prix unitaire est de 190 euros. De plus, l’épargnant est libre de choisir le nombre de parts qu’il souhaite intégrer dans son portefeuille.
