Élément clé pour l'investisseur, la liquidité d’une SCPI est à évaluer au moment de son acquisition. Cette notion correspond à la facilité avec laquelle un actif peut être revendu, c’est-à-dire converti en liquidités.
Les facteurs qui définissent la liquidité d’une SCPI
Contrairement à un compte courant ou à des actions cotées en bourse, la part de SCPI n'est pas négociable sur un marché organisé. Sa liquidité est donc relative et dépend de plusieurs facteurs. En premier lieu, la politique de rachat : certaines SCPI adoptent une stratégie plus souple que d’autres et cela se distingue entre autres par la forme juridique. En effet, s’agit-il d’une SCPI à capital fixe (dont les conditions de revente sont librement fixées par l'investisseur) ? Ou d’une SCPI à capital variable (les parts sont revendues sur le marché secondaire suivant les conditions financières fixées par la société de gestion) ?
La demande et l’offre sont également des paramètres qui interviennent dans la liquidité de la SCPI. Il est tout aussi important de s’enquérir de la taille de la SCPI. Celles dont la capitalisation est particulièrement élevée pourraient être difficilement écoulées. Cela s’explique par le fait que ces SCPI pourraient avoir été souscrites aussi bien par les particuliers que par les institutionnels. Or, ces derniers y souscrivent en grand nombre. Par conséquent, s’ils décident d’opérer une sortie d’investissement, toutes les parts cédées se retrouveront en attente de rachat sur le marché secondaire, ce qui causerait une concurrence accrue et une élévation de l’offre par rapport à la demande. La liquidité est donc amoindrie, avec un risque de révision des prix à la baisse afin de désengorger le marché. D’où une éventualité de moins-value.
Parmi les autres facteurs, le taux de rotation du capital est aussi à analyser. Cet indicateur mesure la fréquence à laquelle les parts sont achetées et vendues. Un taux de rotation élevé est signe d'une bonne liquidité.
À cela s’ajoute le délai moyen de rachat que certaines SCPI communiquent. Plus ce délai est court, plus la liquidité est élevée. Songez aussi à étudier l’historique des rachats de parts.
Quid de l’intérêt de cette évaluation pour une projection future ?
La liquidité d'une SCPI est indispensable pour plusieurs raisons. Par exemple, si vous avez besoin de récupérer votre investissement rapidement, une SCPI liquide sera plus adaptée. Cela tient alors compte de vos objectifs, ainsi que de votre horizon de placement, en sachant que la majorité des SCPI requièrent une durée de détention long terme, soit sur environ 8 ans à 10 ans. Toutefois, les jeunes SCPI proposent aujourd’hui une durée plus courte en jouant sur la suppression des frais de souscription. Ce qui ne nécessite donc pas pour l’investisseur de les absorber au fil du temps.
L’intérêt de l’estimation de la liquidité de la SCPI est aussi pertinent dans le cadre de la transmission du patrimoine, en cas de succession ou de donation entre vifs. Rappelons que les parts sont souscrites suivant le profil de l’investisseur et en tenant compte de sa stratégie personnalisée. Celle-ci peut ne pas être adaptée à ses successeurs ou à ses donataires, ce qui nécessite alors la revente des parts.
Une SCPI liquide peut être intégrée dans un portefeuille diversifié, permettant de réagir rapidement aux opportunités ou aux évolutions du marché.
Toujours est-il que la liquidité de la SCPI ne doit pas influencer votre choix d’investissement. Les deux autres paramètres tout aussi pertinents à analyser avant toute souscription sont les rendements et les risques. Réalisez toujours les comparatifs qui s’imposent, de même que les différentes simulations qui pourront faire l’objet d’une analyse par votre conseiller en gestion de patrimoine.
