Placements financièrement accessibles à tous, les SCPI – sociétés civiles de placement immobilier – représentent une très intéressante porte d'entrée privilégiée dans l'immobilier d'entreprise.
En regroupant les capitaux de nombreux investisseurs, les SCPI permettent d'acquérir un patrimoine immobilier diversifié et de bénéficier d'une gestion professionnelle. Mais au-delà de cet avantage, il est essentiel de comprendre les différentes stratégies mises en œuvre par les SCPI pour optimiser la performance de leurs portefeuilles. En effet, celles-ci sont classées en 7 différentes typologies, selon leur prépondérance : bureaux, murs de commerce, immeubles résidentiels, immeubles logistiques et locaux d’activité, hôtels, immeubles de santé et d’éducation. La septième typologie de SCPI est celle dite alternative.
Par ailleurs, d’autres stratégies interviennent : Core, Core +, Value-Add et opportuniste.
Les 7 classifications des typologies de SCPI
Ces SCPI sont toutes des SCPI de rendement, excepté celles adossées aux immeubles résidentiels et qui sont, pour la plupart, dites fiscales, étant montées avec des dispositifs de défiscalisation (Pinel, Malraux, Denormandie et de déficit foncier).
Bureaux
Les SCPI de bureaux ont longtemps délivré les meilleurs taux de distribution. Cependant, elles ont été confrontées à des périodes de déstabilisation face à l’instauration du télétravail et à la vétusté des immeubles par rapport aux dernières mutations sur le marché.
Commerces
Les acquisitions de ces SCPI se concentrent principalement sur des actifs de commerces qui connaissent une certaine stabilité. On note même un certain rebond depuis la crise sanitaire et après la période de récession économique de 2021.
Résidentiel
Parmi les SCPI les plus stables, citons aussi les SCPI résidentielles, dont les locataires sont des personnes physiques, à la différence des autres typologies d’immeubles qui sont loués à des professionnels. Comme énoncé plus haut, elles permettent à l’investisseur de réduire son impôt sur le revenu.
Logistique et locaux d’activité
Ce sont les typologies d’immeubles qui ont connu un véritable boom depuis la crise sanitaire et sur les 3 dernières années, avec un rendement proche de 5%.
Hôtels, tourisme, loisirs
Ces typologies de SCPI ont progressivement remonté la pente après les traumatismes qu’elles ont subis au cours de la crise pandémique.
Santé et éducation
Les immeubles adossés à la santé et à l’éducation sont particulièrement stables du fait de leur marché acyclique, c’est-à-dire indifférent des crises et des aléas économiques.
Alternatifs
Quant aux SCPI alternatives, leur patrimoine est constitué de biens immobiliers atypiques (caves, terres agricoles, forêts, parkings, etc.).
Les stratégies Core, Core+, Value-Add et opportuniste
La stratégie Core : c'est la stratégie la plus conservatrice. Les SCPI Core investissent dans des immeubles de qualité supérieure, situés dans des zones à fort potentiel locatif et de valorisation. Ces bâtiments sont loués par des professionnels sélectionnés pour leur solidité financière. L'objectif est de générer des revenus réguliers et stables, avec un risque faible de vacance locative.
La stratégie Core+ : cette stratégie est plus dynamique que la stratégie Core. Les SCPI Core+ peuvent investir dans des actifs nécessitant de légers travaux de rénovation ou de repositionnement afin d'optimiser leur valeur. Le rendement attendu est supérieur à celui d'une SCPI Core, mais le risque est également plus élevé.
La stratégie Value-Add : l’investissement porte sur des actifs sous-valorisés ou présentant un potentiel de développement important. Ces SCPI mettent en œuvre des stratégies de valorisation actives, telles que des rénovations lourdes, des extensions ou des changements d'usage. Le rendement potentiel est élevé, mais le risque est également plus important.
La stratégie opportuniste : c’est la plus risquée et la moins liquide. Les SCPI opportunistes investissent dans des actifs en difficulté ou dans des marchés émergents. Le rendement attendu peut être très élevé, mais le risque de perte en capital est également conséquent.
