SCPI et OPCI : deux véhicules qui font désormais partie du paysage de l'investissement pierre-papier, accessibles au grand public. Si les rendements sont souvent mis en avant, d'autres critères tout aussi déterminants entrent en jeu pour garantir la pérennité de votre portefeuille. Découvrons les facteurs clés du succès en ce qui concerne ces placements uniques en leur genre et qui trouvent de plus en plus leur place dans les stratégies patrimoniales.
Les 3 principaux piliers du succès
- La diversification du patrimoine immobilier
La diversification géographique
Les SCPI et les OPCI investissent dans des régions et des villes aux dynamiques économiques variées : ces deux véhicules constituent leur patrimoine non seulement dans différentes localités sur le territoire local, mais aussi à l’étranger. Le but est de réduire les risques liés à une certaine concentration géographique.
La diversification en secteurs d'activité et en typologies d’immeubles
Le parc immobilier se compose de différentes typologies de biens et par conséquent, permet de diversifier en termes de locataires et de secteurs d’activité.
La diversification des actifs (bureaux, commerces, logistique, résidentiel) permet de lisser les éventuelles fluctuations d'un secteur particulier. De plus, un portefeuille équilibré entre immeubles anciens et neufs, rénovés ou en cours de construction permet une meilleure résilience face aux évolutions du marché.
- La qualité de la gestion
L’expérience de la société de gestion
Parmi les principaux points d’attention intervenant dans le succès de ces placements pierre-papier : l’expérience de l’exploitant. Une équipe expérimentée, dotée d'une connaissance approfondie du marché immobilier, représente le socle de l’investissement, celle-ci étant à l’origine des différentes stratégies de pilotage.
La qualité de la gestion locative et de l’entretien
Une politique de location rigoureuse, privilégiant des locataires solides et des baux de longue durée, garantit une stabilité des revenus locatifs. Par ailleurs, la gestion efficace des travaux d’entretien permet de préserver la valeur du patrimoine immobilier en vue d'optimiser les rendements.
- La stratégie d'investissement
La stratégie d’investissement repose sur 3 fondamentaux : l’horizon de placement, le profil de risque et la fiscalité.
Horizon de placement : les SCPI et les OPCI sont des placements à souscrire sur long terme. Les SCPI sont d’ailleurs plus illiquides que les OPCI, du fait de leur composition 100% en immobilier, tandis que les OPCI contiennent des valeurs mobilières et des liquidités. Ce qui permet une sortie d’investissement plus fluide. Ainsi, le choix de la durée de détention des OPCI est moins contraignant et plus flexible.
Profil de risque : les OPCI sont plus risqués, en raison de leur composition hybride comme expliqué plus haut. Les SCPI ayant comme sous-jacent uniquement l’immobilier, elles sont décorrélées des marchés financiers et échappent ainsi aux volatilités qui y sont associées.
Fiscalité : les SCPI proposent des stratégies de défiscalisation plus intéressantes (SCPI fiscales, SCPI en démembrement, déductibilité des intérêts d’emprunt). En revanche, à noter que les SCPI sont imposés suivant le régime du micro foncier, tandis que les OPCI sont soumis à celui des SPPICAV ou des FPI, du fait de leur portefeuille intégrant des valeurs mobilières. Une simulation complète et détaillée est donc de rigueur afin de déterminer le rendement net après fiscalité.
Autre indice de performance, qui est d’ordre extra financier : les critères ESG
De plus en plus d’investisseurs se tournent vers ces critères extra-financiers dans une démarche d’ordre environnemental. C’est pourquoi, les SCPI et les OPCI se labellisent ISR (investissement socialement responsable), en tenant compte des critères ESG dans leurs sélections immobilières (environnement, social et de gouvernance).
Les rendements sont au rendez-vous, parfois même au-dessus de ce que délivrent les SCPI classiques. De plus en plus de SCPI et d’OPCI privilégient ainsi ces paramètres dans la sélection de leurs actifs immobiliers.
